[O.T.] Case e mutui...

[cicciuzzo]

in provincia di BG è tutto uno svendere bi e trilocali a prezzi aattorno le 700\800 euro al metro.. e non sono nemmeno da ristrutturare

Minchia se morde 'sta recessione

si non è che valessero 2000 €/mq prima però.....

erano arrivati a 1800

il problema è che quasi sempre gran parte dei metri erano agibili ma non abitabili e quindi, se calcolavi il giusto e facevi il conteggio al metro quadro solo dell'abitabile superavi agilmente i 2mila.

esistono interi villaggi ex novo completamente vuoti

parak, permettimi di dubitare di questo crollo del 70%.....

[Kronos]

Il problema di questi acquisti a prezzo conveniente è l'aspetto umano di chi li occupa in questo momento. Due o tre anni fà a Roma si poteva acquistare con 50.000 euro un appartamento di due camere e cucina nei pressi dell'università Roma Tre. Il punto era che il venditore (Unipol) li cedeva occupati da signori ultraottantenni che pagavano un affitto simbolico e quindi, se sfrattati finivano in ospizio.

sono appartamenti sfitti.

negli anni passati a chi era dentro davano la possibilita' di riscatto dell'immobile a prezzi risibli o di restare a canone agevolato. quelli vuoti ora sono in vendita o per cambio casa di chi era dentro o per decesso degli affittuari.
Invece di riammodernarli e rimetterli a disposizione di chi fa richiesta di case popolari, c'e' l'ordine di fare cassa con le dismissioni per costruirne di nuovi.
Sotto certi aspetti e' anche giusto se non fosse che si continua a consumare territorio a cazzo.
30 anni di mancata politica di edilizia convenzionata ha dato questi risultati.

Dovrebbero fare come in nordeuropa, dove progettano quartieri con una vita di 70 anni dopo i quali a rotazione programmata buttano giu' tutto e rifanno da zero senza consumare territorio ma rendendo le costruizioni piu' efficenti.

[Kronos]

parak, permettimi di dubitare di questo crollo del 70%.....

sul nuovo difficilmente si scende sotto i 1300 al mq fosse solo per i costi vivi della costruizione al picco della bolla su materiali e costo di manodopera.

l'usato viaggia tra i 600 e i 900 al mq

a cifre inferiori sul nuovo o l'azienda e' il prefallimento e vuole far cassa per imboscare soldi lascianti magari un bel casino in mano, o il privato e' alla canna del gas ed abbisogna di contante rapido per cui cede a prezzo.

gli immobili di lusso e di pregio sono stabili anzi han un mercato abbastanza buono. i prezzi non scendono se non per chi ha bisogno urgente di realizzare.

[Parakarro]

parak, permettimi di dubitare di questo crollo del 70%.....

si era arrivati a non distinguere piu' il nuovo dall'usato, il bello dal brutto, l'immobile ben posizionato da quello infelice.... nelle mie contrattazioni di metà 2011 (quando ho comprato casa) tranquillamente si scendeva del 20% e senza nemmeno insistere troppo.
oggi, troppi fattori si sono accumulati:
-piu' offerta che richiesta
-immobili in luoghi tristissimi
-agenzie in crisi
-costruttori sull'orlo del fallimento
-maggiore oculatezza dell'acquirente che finalmente controlla la classe energetica dell'immobile
-banche che non danno mutui
-privati che hanno paura di spendere

ed allora case acquistate nel 2005 a 180milaeuro le trovi sul mercato a 100\120 mila, e case vecchie vengono via a cifre che qualche anno fa sarebbero state impensabili.

esempio pratico facendo nomi e cognomi:
paese: chignolo d'isola
immobile: villette a schiera NUOVE ma classe C (te pensa che bestie)
prezzo nel 2010: 450k
proposte oggi: 250k
direttamente dal costruttore che non vende un mattone da 2 anni

paese: Carvico
immobile: villa indipendente usata classe G
richiesta iniziale: 580k
mia offerta: 380k rifiutata
controfferta: 450k rifiutata da me
poi mi arriva una telefonata un mesetto dopo e mi dice che accetta..io avevo già firmato per un'altra

paese: Villa d'Adda
immobile: villa indipendenta ampia metratura moderna ma classe G
richiesta iniziale : 750k
richiesta oggi: 480k e senza trattare

[cicciuzzo]

parak, permettimi di dubitare di questo crollo del 70%.....

si era arrivati a non distinguere piu' il nuovo dall'usato, il bello dal brutto, l'immobile ben posizionato da quello infelice.... nelle mie contrattazioni di metà 2011 (quando ho comprato casa) tranquillamente si scendeva del 20% e senza nemmeno insistere troppo.
oggi, troppi fattori si sono accumulati:
-piu' offerta che richiesta
-immobili in luoghi tristissimi
-agenzie in crisi
-costruttori sull'orlo del fallimento
-maggiore oculatezza dell'acquirente che finalmente controlla la classe energetica dell'immobile
-banche che non danno mutui
-privati che hanno paura di spendere

ed allora case acquistate nel 2005 a 180milaeuro le trovi sul mercato a 100\120 mila, e case vecchie vengono via a cifre che qualche anno fa sarebbero state impensabili.

esempio pratico facendo nomi e cognomi:
paese: chignolo d'isola
immobile: villette a schiera NUOVE ma classe C (te pensa che bestie)
prezzo nel 2010: 450k
proposte oggi: 250k
direttamente dal costruttore che non vende un mattone da 2 anni

paese: Carvico
immobile: villa indipendente usata classe G
richiesta iniziale: 580k
mia offerta: 380k rifiutata
controfferta: 450k rifiutata da me
poi mi arriva una telefonata un mesetto dopo e mi dice che accetta..io avevo già firmato per un'altra

paese: Villa d'Adda
immobile: villa indipendenta ampia metratura moderna ma classe G
richiesta iniziale : 750k
richiesta oggi: 480k e senza trattare

a parte Villa d'Adda, hai citato posti tristissimi. se vai a Bergamo, ma anche a Gorle o Treviglio quel calo dei prezzi non c'è stato. e sono anche immbili che vengono venduti (le ville) a corpo e non a mq. quindi il ragionamento è un pò diverso. opero diciamo nel settore, e sappiamo che in provincia, quella un pò del cazzo per intenderci, dal 2008 ad oggi i prezzi medi si sono dimezzati....

[Parakarro]

a parte Villa d'Adda, hai citato posti tristissimi. ...

spiegalo a chi ha costruito

[cicciuzzo]

a parte Villa d'Adda, hai citato posti tristissimi. ...

spiegalo a chi ha costruito

e ma lo sai che bergamaschi e bresciani. intendo le imprese edili, costruiscono per tenere le squadre attaccate....

[Bola]

Centro Italia lato mediterraneo

Lato mediterraneo tirrenico o adriatico?

Adriatico, vicino al Conero

[Pim]

ragazziiiiiiiiiiiiiiiiiiii


facciamo un po' di ripetizioni????

allora cosa significa bene in parole semplici alzare il costo del denaro?

premessa: a parità di condizioni tra il tasso fisso e il tasso variabile c'è una bella differenza il problema di un variabile , spiegavano ieri su corriere economia è il pericolo di un aumento del costo del denaro......

[bocha]

la banca centrale decide per un aumento del costo del denaro, ipotesi molto azzardata in questo momento, in pratica aumenta i costi del finanziamento e quindi provoca un innalzamento dei tassi....la soluzione migliore, in ogni caso, resta il tasso variabile, magari con l'inserimento di un cap....tra l'altro il mutuo è rinegoziabile...quindi chiudi gli occhi e fai il variabile....

[Bola]

Attualmente quanta differenza c'è di tasso tra un fisso e un variabile con cap?

[Pim]

webank variabile
Tasso Variabile: 3,14% (Euribor 3M + 2,70%)
Spese iniziali Istruttoria: € 0,00 - Perizia: € 0,00
TAEG 3,21% (Indice Sintetico di Costo)

sempre webank

Tasso Fisso: 5,48% (IRS 30A + 3,20%)
Spese iniziali Istruttoria: € 0,00 - Perizia: € 0,00
TAEG 5,64% (Indice Sintetico di Costo)


webank variabile ocn cap
asso Variabile: 3,84% (Euribor 3M + 3,40%)
Cap tasso massimo: 6,50%
Spese iniziali Istruttoria: € 0,00 - Perizia: € 0,00
TAEG 3,93% (Indice Sintetico di Costo)

[GeishaBalls]

Provo a spiegare per quanto ho capito.

Il costo del denaro che conta per chi fa i mutui non è il tasso ufficiale di sconto ma l'EURIBOR.

Tecnicamente è una media dei costi di raccolta e dei prezzi degli impieghi delle banche europee.In pratica oggi è molto lontano dai reali costi di raccolta delle banche italiane che raccolgono denaro a prezzi molto più alti (il rischio della banca italiana è collegato al sistema paese e quindi è approssimato dallo spread dei BTP BUND). Da settembre scorso le banche hanno aumentato gli spread da una media del 1,2% al 3% di oggi. C'è tutta una discussione di usare indici diversi dall'EURIBOR ma per ora possiamo ignorarla tanto quello è.

Per fortuna l'EURIBOR è molto calato in quest'anno e quindi il costo complessivo dei mutui arriva comunque al 5 - 6%. Chi si è indebitato anni fa con spread bassi ora paga il minimo storico. In futuro l'EURIBOR non può che risalire per cui indebitatevi a tasso variabile solo se siete in grado di sostenere rate con un interesse più alto. Una buona regola è fare i conti sulla rata del tasso fisso, che infatti dovrebbe essere scelto per regole di prudenza.

[Pim]

non ho capito molto...

facciamo un'altra domanda che probabilità reali concretie imminenti ci sono che avvenga un rialzo del costo del denato?

[GeishaBalls]

vorrei essere più chiaro, vorrebbe dire che capirei meglio anche io la materia. Provo a fare i conti

Euribor: a luglio 2011 era 1,6%, a inizio 2012 1% ora è calato ancora. Questo è il valore che cambia nel tempo, il dato variabile.
Il costo che applicava la banca, detto spread anche questo: a luglio 2011 era 1,3%, a inizio 2012 3,4% ora siamo sul 3%. Questo è un accordo che prendi con l banca e rimane fisso per la durata del mutuo.
Chi ha fatto un contratto a tasso variabile nel luglio 2011 pagava la rata 1,6 % di euribor più 1,3% di spread = 2,9%. A inizio anno 1% di EURIBOR più il solito 1,3% di spread della banca quindi 2,3%