bellavista ha scritto:
Questi appartamenti vengono mantenuti in vendita a prezzi pre-bolla, ma nessuno se li compra.
Questo l'ho notato anch'io, anche da parte delle agenzie con gli usati, salvo poi scendere pesantemente con gli acquirenti che fanno un'offerta, tipo da 300.000 a 230/240.000...
Per i costruttori penso sia un po' più difficile, ma se continua così, arriveranno anche loro. Mi ricordo che nel '95-96-97, periodo un po' di crisi immobiliare, un amico andò a vedere un appartamento nuovo venduto a cifre elevate che, nonostante fosse tre anni praticamente neanche visto da alcuno (c'era mezzo centimetro di polvere sui parquet), il costruttore scese solo di un 2-3%...
mah generalizzare non va mai bene..e pure qui è un errore credere che sia tutto uguale.
Prendiamo il caso di Milano:
il discorso bolla / prebolla immobiliare lo vedo corretto in casi tipo Citylife, ci sono stata prima ,ci sono stata ora e ho parlato con chi vendeva e con chi vende..bè qui stanno già abbassando notevolemente : appartamento visto da me sono partiti da 11mila /mq a distanza di un anno chiedono sui 9mila/mq e appena vedono che c'è un minimo diinteresse ti fanno intendere di poter abbassare ancora , ricordo che i primi sono stai venduti a 11 ( e "conosco" gente che se li è comperati)
ah non parlo di prezzi di listino ma di prezzi frutto di una minima contrattazione quindi direi abbastanza reali .
"Conosco" una società che sta costruendo in una zona bella di Milano, una casa molto bella, un mio conoscente sta comperando con loro , un appartamento da 1,3M, bè non hanno nemmeno messo lo striscione pubblicitario, quelli enormi che vanno sull'impalcatura con il numero di telefono, tra l'altro fatto fare ,
Gli appartamenti , sono stati tutti venduti nel giro di pochissimi mesi, alla faccia della crisi.
Dipende anche di che cifre parliamo e poi è chiaro che in momenti di crisi i pezzi particolarmente appetibili perdono meno degli altri, però non puoi fare statistica su particolari pezzi pregiati....la statistica per sua natura generalizza... Cmq 1,3 milioni per un appartamento di mq ? 100 ? Non li spenderei mai...per avere un buon rendimento a quanto lo devi affittare ? 2500/3000 euro mensili ? Forse oggi c'è ancora chi li può pagare (società in foresteria ecc..) ma domani ? Quando le cifre si alzano molto il rischio sale altrettanto... a meno che non sia proprio un pezzo da collezione....allora diventa un assegno in bianco...
L'episodio che ho raccontato io era realtivo ad un costruttore che aveva venduto tutti i pezzi che aveva costruito e quindi poteva permettersi di aspettare e forse la crisi aveva più carattere passeggero, questa sembra ormai radicata e di difficile soluzione, anche perchè è da 10 anni che siamo in recessione più o meno cammuffata....
bellavista ha scritto:
Per venderli dovranno ridurre drasticamente i prezzi. E quando i costruttori cominceranno a ridurre drasticamente i prezzi gli andrà dietro tutto il resto del mercato immobiliare.
Comprare una casa prima che questo succeda è caldamente sconsigliabile
Il discorso non fa una grinza. L'unico problema è capire quando scoppierà questa bolla. Se ne parla già da parecchio tempo...
Quando non si ha uno stile, si puó avere qualsiasi stile.
- Bruce Lee
Pimpipessa ha scritto:non si parla di rendimenti si parla di casa per viverci ..
Si ma, se vogliamo fare due conti e parlare di numeri, dobbiamo per forza considerare questi immobili nell'ottica dell'investimento e quindi del rendimento, altrimenti diventano discorsi soggettivi e non ne veniamo più fuori...
Giovani, lavoratori atipici, donne
avere un mutuo è diventata un'utopia
Giovani, lavoratori atipici, donne avere un mutuo è diventata un'utopia
Banche superprudenti che chiedono garanzie su garanzie e cambiano in peggio le condizioni in corso d'opera, la crisi che sconsiglia di programmare investimenti pesanti: comprare la casa è diventato un percorso di guerra. Il 40 per cento delle richieste di finanziamenti per l'abitazione è stata bocciata dagli istituti di credito
di ROSARIA AMATO
ROMA - Il mutuo c’è, ma torni tra un mese. Oppure ci potrebbe essere, ma porti suo padre. E possibilmente le buste paga degli ultimi due-tre anni. Negli ultimi mesi ottenere un mutuo è diventato sempre più difficile: gli spread si sono alzati, le banche se la prendono molto comoda e spesso modificano in peggio le condizioni in corso d’opera, imponendo assicurazioni e chiedendo garanzie su garanzie. Se poi si fa parte di una categoria non standard (giovani, atipici, immigrati, meridionali, donne single) l’unica condizione per comprare una casa è praticamente disporre dei contanti. Ma anche questo è impossibile, dopo la corsa durata quasi un decennio, che ha portato negli anni 2000 i prezzi delle case a raddoppiare, e in diversi casi a triplicare. Secondo l’ultima indagine della Banca d’Italia sui bilanci delle famiglie per comprare casa occorrono in media undici anni di stipendi. Senza un mutuo, non si può.
Le difficoltà in banca. Le banche sono diventate iperprudenti, chiedono mille garanzie, unite alla sottoscrizione di onerose assicurazioni. Inoltre in una situazione di crisi come quella attuale, con l’euro considerato ancora a rischio, nonostante gli sforzi dei governi europei e della Ue, i tassi d’interesse volano. "Per parare i colpi del mercato impazzito — accusa sul numero di gennaio Valori, il mensile promosso da Banca Etica — le banche alzano i tassi d’interesse sui mutui, ben oltre la percentuale concordata con i clienti. Senza preavviso e anche a pochi giorni dal rogito, quando per i clienti è impossibile tornare indietro, se non perdendo la possibilità di acquistare l’abitazione, e la caparra versata". A questo si aggiungono le assicurazioni immobiliari, che coprono i casi gravi di impossibilità di ripagare il prestito, e che sono diventate ormai di fatto obbligatorie: un business da 2,5 miliardi di euro l’anno.
I dati sul rallentamento. Gli ultimi dati della Banca d’Italia (che si riferiscono a novembre) mostrano un forte rallentamento del tasso di crescita sui dodici mesi dei prestiti al settore privato, sceso al 3,5% dal 4,2% di ottobre. Il rallentamento ha riguardato sia i prestiti alle famiglie (3,9% contro il 4,3% di ottobre) sia quelli alle società non finanziarie (4,4% dal 5,3% di ottobre). Mentre i tassi d’interesse sui mutui per l’acquisto di abitazioni sono arrivati al 3,98% dal 3,81 di ottobre. Secondo Federabitazione negli ultimi mesi il 40% delle richieste di mutuo inoltrate da possibili acquirenti di abitazioni alle banche "ha ricevuto esito negativo e, nei casi di risposta positiva, il mutuo è stato concesso per un importo significativamente ridotto rispetto alla richiesta iniziale". Una circostanza che mette comunque in forte disagio il potenziale acquirente, che deve provvedere a coprire il saldo prezzo con mezzi propri o, ove non ne disponesse, a rinunciare all’acquisto.
Le banche negano o minimizzano. Però le banche negano. Anzi, nella maggior parte dei casi, si negano: Repubblica.it ne ha interpellate diverse, ma sulla questione preferiscono non intervenire. Con rare eccezioni. Questa la posizione del Monte dei Paschi di Siena: "La riduzione di richieste di mutuo (—50% a dicembre 2011 rispetto a inizio anno) è dovuta essenzialmente alla prudenza dei clienti che, in chiara congiuntura di crisi, mostrano una propensione all’indebitamento nettamente inferiore al recente passato. Il trend, riteniamo, durerà fino a tutto il I trimestre 2012. Un decremento di richieste così spiccato coinvolge non solo le classi meno abbienti (giovani, immigrati) ma anche e soprattutto il ceto medio che, nel presente momento caratterizzato da incertezza economica, rinvia, se possibile, gli impegni finanziari e le progettualità più significative: tra queste vi è senz’altro l’acquisto dell’abitazione sia essa prima o seconda casa". Il calo del 50% nelle richieste di mutuo a dicembre rispetto a gennaio 2011 è riscontrato anche da Unicredit, che lo considera come il Montepaschi un effetto diretto del contesto economico, "che da una parte rende insicuri i consumatori e dall’altro aumenta i costi per il sistema bancario". E tuttavia "il calo delle richieste di finanziamenti è, proporzionalmente, più elevato di quello delle erogazioni". Per un vero cambiamento, concordano le banche, bisognerà aspettare un calo dello spread e quindi dei tassi d’interesse applicati alla clientela, favorito da un ritorno della fiducia nei mercati".
Credit crunch o scoraggiamento delle famiglie? In effetti il barometro di Crif segnala una fortissima diminuzione delle richieste di mutui per acquistare la casa: meno 19% nel 2011 rispetto al 2010, un dato negativo che interrompe la tendenza al rialzo registrata nei due anni precedenti (+1% nel 2010 e +7% nel 2009). Questo 19% è però solo una media: la situazione si è fortemente aggravata nel corso dell’anno. Se infatti a gennaio il calo delle richieste era dell’1% rispetto allo stesso mese del 2010, a febbraio del 2% e a marzo del 7%, già ad aprile arrivava a 15 per poi arrivare a — 33% a ottobre, - 46% a novembre e — 49% a dicembre. "A fronte di una domanda ancora negativamente influenzata da una elevata incertezza anche l’offerta di credito si è indebolita, condizionata anche da politiche di erogazione che negli ultimi anni sono state più caute e selettive".
Una corsa a ostacoli. Le famiglie infatti si scoraggiano perché le condizioni dei pochi mutui offerti sono scoraggianti: gli spread sono volati, rendendo le rate molto onerose. "Quella della dissuasione tramite aumento del prezzo è la leva più comune che le banche usano nei momenti di difficoltà — conferma Stefano Rossini, amministratore delegato del broker on line MutuiSupermarket — E’ da aprile infatti che stanno aumentando gli spread medi: il variabile è cresciuto dall’1,20% di marzo al 3,30% attuale, per i fissi si è passati dallo 0,95 al 3,60. Aumenti di quasi il 300 per 100 negli ultimi otto mesi, e questo riguarda le migliori offerte, ci sono anche offerte che arrivano al 5 o al 6%. Inoltre c’è un inasprimento delle condizioni di credito: i criteri creditizi diventano più stringenti, per esempio se di solito la rata del mutuo non deve superare il 45% del reddito dei richiedenti, molte banche stabiliscono che non debba superare il 30%. Per i giovani under35 una volta bastava avere un contratto non atipico, a tempo indeterminato, adesso sempre più spesso si richiede l’intervento di garanti, che sono poi di solito i genitori. Molte banche allungano i tempi di delibera, che si dilatano così tanto che i clienti che non hanno una compravendita in corso, ma devono piuttosto fare una surroga o sostituire il mutuo lasciano perdere".
vabbè ma se compri una casa da 1,3 milioni di euro e chiedi un mutuo di 0,2 milioni di euro (quindi dai cash 1,1 milioni di euro) non credo ti facciano problemi
Grande uccellata e festa del pesce offerta da quattro donzelli ghotti e golosi a tre gioconde fanciulle in dodici porcate. (Ugo)
Pimpipessa ha scritto:mah generalizzare non va mai bene..e pure qui è un errore credere che sia tutto uguale..
già ma abitrazioni che qualche anno fa erano facilmente vendibili OGGI sono svendute al prezzo di saldo.
Un conto è la richiesta, un conto è la vera offerta.
esempio pratico:
coppia di amici separati. tipico "appartamento in villa".. una cagata 4 vani con giardino in ubicazione infelice e classe E\F.. praticamente una delle Nmila costruite in provincia... pagata nel 2006 175mila euro (!!!)... richiesta loro 200 mila.... offerta di un potenziale compratore (chge poi son sicuro che manco la comprerà) 120 mila... su consiglio dell'agenzia ci stanno pensando!
Poi ovvio che cisiano realtà ben fatte, in ubicazioni congeniali, tecnologiche ecc.. che siano appetibili.
Pimpipessa ha scritto:mah generalizzare non va mai bene..e pure qui è un errore credere che sia tutto uguale..
già ma abitrazioni che qualche anno fa erano facilmente vendibili OGGI sono svendute al prezzo di saldo.
Un conto è la richiesta, un conto è la vera offerta.
esempio pratico:
coppia di amici separati. tipico "appartamento in villa".. una cagata 4 vani con giardino in ubicazione infelice e classe E\F.. praticamente una delle Nmila costruite in provincia... pagata nel 2006 175mila euro (!!!)... richiesta loro 200mila.... offerta di un potenziale compratore (chge poi son sicuro che manco la comprerà) 120mila... su consiglio dell'agenzia ci stanno pensando!
Poi ovvio che ci siano realtà ben fatte, in ubicazioni congeniali, tecnologiche ecc.. che siano appetibili.
mi vien da ridere pensando che il catasto vuole adeguare i valori catastali a quelli di mercato per fare pagare più IMU.
Naturalmente il mercato visto dallo Stato (ladro) considererà la casa dei tuoi amici del valore di 300mila.
PS si accettano scommesse.
STATO LADRO & RAPINATORE
La ricchezza è solo un boccaglio in un mare di merda (N. Balasso)
Pimpipessa ha scritto:che valore dà uno a vedere la Madonnina dal suo letto?
che valore dà un altro ad avere un terrazzo di 50 mq all'ultimo piano?
....
uno può parlare di numeri e di investimenti ma deve tener presente che ci sono caratteristiche che fanno sballare il tutto...
è la solita cosa della media del pollo: ci sono italiani che ne mangiano 10 e chi 0...
più o meno
la domanda giusta è che PREZZO uno è disposto a pagare per... Ed è quindi una cosa soggettiva, per cui anche ogni pretesa del venditore è legittima, perchè è un prezzo richiesto. Poi loro dicono sbagliando che l'immobile "vale". Vale quei soldi solo se te li danno. Ha quel valore quando trovi qualcuno che è disposto a pagare. Vedi definizione di Valore di Mercato in wikipedia
"Il Valore di Mercato è l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti, alle normali condizioni di mercato, dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione"
